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不堪虧損50億大巨蛋廠商成立自救會	2015/10/01發佈
大巨蛋遭台北市政府勒令停工4個多月，協力廠商損失高達數十億元，眼看復工之路遙遙無期，廠商於30日正式成立「自救會」，高喊5大訴求，呼籲遠雄和北市府能正視廠商的工作權，並建立公開透明的溝通管道，千萬不要讓廠商自生自滅。不堪虧損50億　大巨蛋廠商成立自救會大巨蛋廠商自救會提出5大訴求，分別是「直接對話、不要對立」、「說明停工與不能復工的原因」、「大巨蛋復工、爭取工作權」、「合法建照，何故停工」以及「合法承攬損失誰負責」。據悉，今日共計有超過106家廠商代表一同出席聯署，但遠雄、北市府皆未派員出席。大巨蛋停工多時，承包相關工程的127家廠商損失慘重。以堡安消防公司為例，4個月損失近3億元；負責承包大巨蛋屋頂鈦金屬板工程的廣懋材料科技公司，4個月損失則有約2億元。而自救會也保守估計，至今至少已造成承包廠商高達50億元的經濟損失。自救會會長、廣懋材料科技公司總經理許志霖表示，北市府與遠雄沒有給予協力廠商任何一個明確理由，或是解決停工期間資金耗損的溝通管道，協力廠商每天消耗的都是血汗錢，再這樣下去，中小企業恐怕會撐不下去。他強調，召開自救會成立大會也是想讓外界知道，大家在關注遠雄與北市府交戰的同時，卻忽略他們才是最大的受害者。遠雄企業團公共事務室經理楊舜欽表示，自救會的訴求，正是遠雄的疑問，松菸古蹟與捷運板南線的疑慮早已消除，但北市府仍不當停工，才造成今天這樣的局面。他也指出，遠雄持續和北市府進行協商，就是在幫協力廠商出聲，而待司法判決書出爐後，遠雄也會帶領協力廠商們一起向北市府提出求償。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

不堪虧損50億大巨蛋廠商成立自救會

2015/10/01發佈

大巨蛋遭台北市政府勒令停工4個多月，協力廠商損失高達數十億元，眼看復工之路遙遙無期，廠商於30日正式成立「自救會」，高喊5大訴求，呼籲遠雄和北市府能正視廠商的工作權，並建立公開透明的溝通管道，千萬不要讓廠商自生自滅。
不堪虧損50億　大巨蛋廠商成立自救會

大巨蛋廠商自救會提出5大訴求，分別是「直接對話、不要對立」、「說明停工與不能復工的原因」、「大巨蛋復工、爭取工作權」、「合法建照，何故停工」以及「合法承攬損失誰負責」。據悉，今日共計有超過106家廠商代表一同出席聯署，但遠雄、北市府皆未派員出席。
大巨蛋停工多時，承包相關工程的127家廠商損失慘重。以堡安消防公司為例，4個月損失近3億元；負責承包大巨蛋屋頂鈦金屬板工程的廣懋材料科技公司，4個月損失則有約2億元。而自救會也保守估計，至今至少已造成承包廠商高達50億元的經濟損失。
自救會會長、廣懋材料科技公司總經理許志霖表示，北市府與遠雄沒有給予協力廠商任何一個明確理由，或是解決停工期間資金耗損的溝通管道，協力廠商每天消耗的都是血汗錢，再這樣下去，中小企業恐怕會撐不下去。他強調，召開自救會成立大會也是想讓外界知道，大家在關注遠雄與北市府交戰的同時，卻忽略他們才是最大的受害者。
遠雄企業團公共事務室經理楊舜欽表示，自救會的訴求，正是遠雄的疑問，松菸古蹟與捷運板南線的疑慮早已消除，但北市府仍不當停工，才造成今天這樣的局面。他也指出，遠雄持續和北市府進行協商，就是在幫協力廠商出聲，而待司法判決書出爐後，遠雄也會帶領協力廠商們一起向北市府提出求償。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

一王二后超級房仲出爐	2015/09/30發佈
朋友還是「老」的好，國內3大房仲超級業務員，今年在老客戶回流、推薦加持下，配合專注商圈經營，以及付出比以往更多的耐心與努力，在房市空頭下締造出前3季佣收破千萬、1人可賣出總值超過6∼7億元的物件，成為房仲業的「一王二后」。信義房屋仁愛店專案協理謝秀娟，在房市重災區交出亮麗成績單，成為信義房屋今年前8月全台業績第1名，佣收破千萬。謝秀娟表示，今年交易逾5千萬元物件有3筆，也有小套房及2筆店面租賃案件，房市不佳下，今年銷售物件要「大小通吃」。她指出，今年成交物件中，透過老客戶介紹占6成，今年是買方市場，掌握客戶能力、挖掘新買方相當重要，不管什麼客戶都要有好服務，因為「小客人也有大朋友」。謝秀娟認為，房市景氣不好時，更勤勞、更努力是不變法則，與客人議價要不厭其煩溝通，今年銷售物件要有更多耐心。永慶房屋板橋江翠店業務經理康雅羚，今年前8月總銷金額近6億元，最高成交6千萬元的住宅物件，佣收業績已超越去年全年，成為永慶房屋直營店女性經紀人第1名。康雅羚表示，銷售物件不會以業績導向為出發點，完全以交朋友的角度出發，因此累積了不少老顧客，因信任感高，今年成交物件有6∼7成為老客戶推薦。她說，不景氣時要靠持續力，「業績是累積不是奇蹟」，現在與客戶溝通要多花些時間，以前可能只是服務一個人，現在要更深入服務一整個家庭。台灣房屋中壢平鎮店業務副總邱繼緯，74年次、年紀輕輕，帶領旗下同是7年級生的冠軍團隊，今年前9月總銷金額達7億元，成為台灣房屋直營店銷售冠軍。邱繼緯98年進入房仲業，1年半時間從經紀人成為店長，99年年薪百萬，又花10個月時間成為台灣房屋最年輕的副總。邱繼緯表示，旗下團隊成員共9人，都是7年級生，訴求中大型物件經營專家，今年交易物件約10筆，主要以店面、土地交易為主。他說，開發客源出發點要想辦法讓客戶得到最大幫助，服務過的客戶評價都很好，因此老客人回流率占3∼4成。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

一王二后超級房仲出爐

2015/09/30發佈

朋友還是「老」的好，國內3大房仲超級業務員，今年在老客戶回流、推薦加持下，配合專注商圈經營，以及付出比以往更多的耐心與努力，在房市空頭下締造出前3季佣收破千萬、1人可賣出總值超過6∼7億元的物件，成為房仲業的「一王二后」。
信義房屋仁愛店專案協理謝秀娟，在房市重災區交出亮麗成績單，成為信義房屋今年前8月全台業績第1名，佣收破千萬。
謝秀娟表示，今年交易逾5千萬元物件有3筆，也有小套房及2筆店面租賃案件，房市不佳下，今年銷售物件要「大小通吃」。
她指出，今年成交物件中，透過老客戶介紹占6成，今年是買方市場，掌握客戶能力、挖掘新買方相當重要，不管什麼客戶都要有好服務，因為「小客人也有大朋友」。
謝秀娟認為，房市景氣不好時，更勤勞、更努力是不變法則，與客人議價要不厭其煩溝通，今年銷售物件要有更多耐心。
永慶房屋板橋江翠店業務經理康雅羚，今年前8月總銷金額近6億元，最高成交6千萬元的住宅物件，佣收業績已超越去年全年，成為永慶房屋直營店女性經紀人第1名。
康雅羚表示，銷售物件不會以業績導向為出發點，完全以交朋友的角度出發，因此累積了不少老顧客，因信任感高，今年成交物件有6∼7成為老客戶推薦。
她說，不景氣時要靠持續力，「業績是累積不是奇蹟」，現在與客戶溝通要多花些時間，以前可能只是服務一個人，現在要更深入服務一整個家庭。
台灣房屋中壢平鎮店業務副總邱繼緯，74年次、年紀輕輕，帶領旗下同是7年級生的冠軍團隊，今年前9月總銷金額達7億元，成為台灣房屋直營店銷售冠軍。
邱繼緯98年進入房仲業，1年半時間從經紀人成為店長，99年年薪百萬，又花10個月時間成為台灣房屋最年輕的副總。
邱繼緯表示，旗下團隊成員共9人，都是7年級生，訴求中大型物件經營專家，今年交易物件約10筆，主要以店面、土地交易為主。他說，開發客源出發點要想辦法讓客戶得到最大幫助，服務過的客戶評價都很好，因此老客人回流率占3∼4成。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

日圓狂貶赴日買房近3年失利	2015/09/30發佈
根據國際房仲業統計，近3年到日本買房的投資人，至今幾無獲利，全部日圓貶值「吃掉了」，而且日本房屋持有稅高，若沒有出租出去，本金可能會一點一滴地流失。近一、二年到海外買房比在國內買房更熱，甚至一家公司總經理想到打算退休後去日本長居，看到日本東京代官山一新建案套房，繳1成訂金去抽籤，結果還沒有抽到，被退的數百萬日圓，還不知道如何處理這筆日圓。該位總經理表示，到日本買房還要抽籤，原本以為是仲介業的「噱頭」，沒有想到真的沒有抽中，要買日本房真不容易。儘管台灣熱衷買日本房，但近3∼4年到日本買到房的投資人至今還在住「套房」，因為之前進場買日本房地產時，日圓價位都在80∼90日圓，如今日圓貶到120日圓，匯兌損失就達3∼4成，即使日本租金投資報酬率再怎麼高，也彌補不了匯兌損失。在各國到處買房的亞太國際地產總經理秦啟松就選擇「認賠」賣出日本房產。秦啟松說，在買日本房就像買車子一樣，房價一年比一年低，就算沒有跌，漲幅也很有限。過去20∼30年日本房價只跌不漲，讓大多數日本人寧可租房也不想買房，所以日本租房市場需求大，日本房要出租，非難事，只不過日本房屋持有成本很高，在幾經考慮後，決定認賠賣掉。日本信義社長何偉宏也表示，投資人赴海外置產除了預先做好資金配置規畫，對於當地的法律規定更要先請教專業人士，而且每個國家地區的法律和稅制都不同，不動產交易金額龐大，估算稅費成本更重要。日本信義房屋表示，以東京買房為例，購入時的一次性稅費約佔成交價的2∼3％，加上仲介服務手續費，另外還有每年需支付固定資產稅（1.4％）及都市計畫稅（0.3％），每年5、6月時申報。日本的房屋持有稅和台灣類似，台灣以房屋現值為課稅計算標準，日本則是以固定資產稅評價額（類似公告地價，約市價6折左右）為計算稅基，另到日本買房一定要設立納稅管理人，代為處理稅務事，一年每間房約新台幣2萬5,000元。若沒有將房屋出租，持有日本房產每年維護成本、稅金以及相關雜費並不便宜，以一間約新台幣2,000萬元的日本東京高級套房為例，每年要交固定資產稅及都市計畫稅約新台幣8萬元，外加納稅管理人費用、大樓管理費、修繕基金等，每年約新台幣15萬元左右。國際房仲業者說，即使將日本房屋出租，房東還得付租賃管理費用等服務費用（大樓管理費、修繕基金等），另租金收入須列入所得，在每年2至3月要申報所得稅（所得稅率5∼40％），持有成本確實比台灣高。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

日圓狂貶赴日買房近3年失利

2015/09/30發佈

根據國際房仲業統計，近3年到日本買房的投資人，至今幾無獲利，全部日圓貶值「吃掉了」，而且日本房屋持有稅高，若沒有出租出去，本金可能會一點一滴地流失。
近一、二年到海外買房比在國內買房更熱，甚至一家公司總經理想到打算退休後去日本長居，看到日本東京代官山一新建案套房，繳1成訂金去抽籤，結果還沒有抽到，被退的數百萬日圓，還不知道如何處理這筆日圓。該位總經理表示，到日本買房還要抽籤，原本以為是仲介業的「噱頭」，沒有想到真的沒有抽中，要買日本房真不容易。
儘管台灣熱衷買日本房，但近3∼4年到日本買到房的投資人至今還在住「套房」，因為之前進場買日本房地產時，日圓價位都在80∼90日圓，如今日圓貶到120日圓，匯兌損失就達3∼4成，即使日本租金投資報酬率再怎麼高，也彌補不了匯兌損失。
在各國到處買房的亞太國際地產總經理秦啟松就選擇「認賠」賣出日本房產。秦啟松說，在買日本房就像買車子一樣，房價一年比一年低，就算沒有跌，漲幅也很有限。
過去20∼30年日本房價只跌不漲，讓大多數日本人寧可租房也不想買房，所以日本租房市場需求大，日本房要出租，非難事，只不過日本房屋持有成本很高，在幾經考慮後，決定認賠賣掉。
日本信義社長何偉宏也表示，投資人赴海外置產除了預先做好資金配置規畫，對於當地的法律規定更要先請教專業人士，而且每個國家地區的法律和稅制都不同，不動產交易金額龐大，估算稅費成本更重要。
日本信義房屋表示，以東京買房為例，購入時的一次性稅費約佔成交價的2∼3％，加上仲介服務手續費，另外還有每年需支付固定資產稅（1.4％）及都市計畫稅（0.3％），每年5、6月時申報。
日本的房屋持有稅和台灣類似，台灣以房屋現值為課稅計算標準，日本則是以固定資產稅評價額（類似公告地價，約市價6折左右）為計算稅基，另到日本買房一定要設立納稅管理人，代為處理稅務事，一年每間房約新台幣2萬5,000元。
若沒有將房屋出租，持有日本房產每年維護成本、稅金以及相關雜費並不便宜，以一間約新台幣2,000萬元的日本東京高級套房為例，每年要交固定資產稅及都市計畫稅約新台幣8萬元，外加納稅管理人費用、大樓管理費、修繕基金等，每年約新台幣15萬元左右。
國際房仲業者說，即使將日本房屋出租，房東還得付租賃管理費用等服務費用（大樓管理費、修繕基金等），另租金收入須列入所得，在每年2至3月要申報所得稅（所得稅率5∼40％），持有成本確實比台灣高。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

宏達電大樓值錢上看80億	2015/09/30發佈
好值錢！宏達電2008年向裕隆購入總部大樓用地，2011年正式啟用，以鄰近商辦價格每坪仍有48萬到55萬元行情，加上持有的停車位等，市價超過80億元，早就翻倍，堪稱是宏達電歷年「最正確的投資」。宏達電總部大樓更曾在金鐘獎最佳戲劇《16個夏天》中客串演出，劇中男主角楊一展飾演宏達電工程師，與女主角林心如在這棟大樓內有多場對手戲，都讓這成為追星熱門景點。商仲業者表示，裕隆當年將鄰近中興路的地賣給宏達電，說是「友情價」絕不為過，當年的規劃是宏達電、納智捷興建雙塔企業總部，除象徵兩個台灣自主品牌的合作外，也為裕隆新店城的規劃畫龍點睛。商仲業者指出，裕隆舊廠區位於新店區中心，由於連接台北市區及國道3號，交通方便，加上機能完整，在新店區仍是開價最高的路段之一；在上一波2008金融風暴後，房價、地價增值幅度逾5成，今年雖有下調，但累積增幅也有4成以上。即便下半年房市不旺，但宏達電台北研發中心所在的新店區中興路三段一帶，商辦價格每坪仍有48萬到55萬元上下；至於南面及東面的寶橋路、寶強路一帶工業區，商辦地價每坪約若在42萬到50萬元左右。宏達電於2008年以33.35億元向裕隆購地，做為台北研發中心用途，並增設位於中國大陸上海的康橋工業區廠房的興建，以擴充產能。這一年間，宏達電大肆購買土地、建物以擴產、新蓋研發總部等，至2008年底時，固定資產翻倍達74億元。商仲業者分析，宏達電當年聲勢如日中天，雖出手向裕隆買地、建設總部大樓，還引發小股東不諒解，但如今看來這筆投資頗具效益，且以目前房市處高檔，脫手未必是壞事，不用排斥。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

宏達電大樓值錢上看80億

2015/09/30發佈

好值錢！宏達電2008年向裕隆購入總部大樓用地，2011年正式啟用，以鄰近商辦價格每坪仍有48萬到55萬元行情，加上持有的停車位等，市價超過80億元，早就翻倍，堪稱是宏達電歷年「最正確的投資」。
宏達電總部大樓更曾在金鐘獎最佳戲劇《16個夏天》中客串演出，劇中男主角楊一展飾演宏達電工程師，與女主角林心如在這棟大樓內有多場對手戲，都讓這成為追星熱門景點。
商仲業者表示，裕隆當年將鄰近中興路的地賣給宏達電，說是「友情價」絕不為過，當年的規劃是宏達電、納智捷興建雙塔企業總部，除象徵兩個台灣自主品牌的合作外，也為裕隆新店城的規劃畫龍點睛。
商仲業者指出，裕隆舊廠區位於新店區中心，由於連接台北市區及國道3號，交通方便，加上機能完整，在新店區仍是開價最高的路段之一；在上一波2008金融風暴後，房價、地價增值幅度逾5成，今年雖有下調，但累積增幅也有4成以上。
即便下半年房市不旺，但宏達電台北研發中心所在的新店區中興路三段一帶，商辦價格每坪仍有48萬到55萬元上下；至於南面及東面的寶橋路、寶強路一帶工業區，商辦地價每坪約若在42萬到50萬元左右。
宏達電於2008年以33.35億元向裕隆購地，做為台北研發中心用途，並增設位於中國大陸上海的康橋工業區廠房的興建，以擴充產能。這一年間，宏達電大肆購買土地、建物以擴產、新蓋研發總部等，至2008年底時，固定資產翻倍達74億元。
商仲業者分析，宏達電當年聲勢如日中天，雖出手向裕隆買地、建設總部大樓，還引發小股東不諒解，但如今看來這筆投資頗具效益，且以目前房市處高檔，脫手未必是壞事，不用排斥。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

4大措施管制土建融	2015/09/30發佈
土銀未來將朝四大面向進行土建融風控。目前兼代土銀董事長的財政部次長吳當傑指出，由於房市正從高點反轉，且房地合一課稅之後，投資客縮手將使交易量進而減縮，因此土銀已準備對土建融案採取四大風控措施。這四大風控措施亦可說是土銀的四大選案標準，符合其中任一項者，土銀將避免承作，包括：1.建商財資力較弱；2.建案區位地段較偏僻；3.空屋率較高的地區；4.產品型態銷售不易。吳當傑同時指出，除此之外，土銀還依照各區縣市別，以及建商集團別等分類，訂定警示、限制比率等兩大門檻，分兩階段來進行土建融業務的總量控管。吳當傑也引述土銀最近完成的房貸壓力測試結果指出，土銀目前的房貸部位的備抵呆帳提存率已超過1.5％，而土銀此次壓力測試結果顯示，即使房價下跌3成，土銀的損失率亦僅0.73％，亦即現有的提存完全能承受上述壓力測試的潛在損失金額，顯見土銀房貸業務的抗壓性。吳當傑並分析，房地合一稅明年初正式上路之前，會有一波避稅搶交易潮，但當房地合一稅正式上路之後，由於投資客會縮手，因此房市交易量會萎縮：「但這是正面的，因為能有效打擊房市的投機炒作，改善房市泡沫化問題！」吳當傑進而指出，土銀一直都以自住房貸為主，即使房市交易量下降，土銀也撐得住。對於土建融業務，除了上述的選案四大條件之外，吳當傑也針對土地閒置問題表示，這一方面會從嚴控管，除了要求借款人書面承諾必須1年內動工興建之外：「貸放後至少每2個月赴實地勘查一次」，以確實了解動工情況，進而掌握興建計畫的執行，甚至後續的銷售概況，倘若土地買了一年之後，還沒有取得建照或動工，土銀在每次審核展延動工期限時，均會評估是否收回部分本金或調高承作利率。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

4大措施管制土建融

2015/09/30發佈

土銀未來將朝四大面向進行土建融風控。目前兼代土銀董事長的財政部次長吳當傑指出，由於房市正從高點反轉，且房地合一課稅之後，投資客縮手將使交易量進而減縮，因此土銀已準備對土建融案採取四大風控措施。
這四大風控措施亦可說是土銀的四大選案標準，符合其中任一項者，土銀將避免承作，包括：1.建商財資力較弱；2.建案區位地段較偏僻；3.空屋率較高的地區；4.產品型態銷售不易。吳當傑同時指出，除此之外，土銀還依照各區縣市別，以及建商集團別等分類，訂定警示、限制比率等兩大門檻，分兩階段來進行土建融業務的總量控管。
吳當傑也引述土銀最近完成的房貸壓力測試結果指出，土銀目前的房貸部位的備抵呆帳提存率已超過1.5％，而土銀此次壓力測試結果顯示，即使房價下跌3成，土銀的損失率亦僅0.73％，亦即現有的提存完全能承受上述壓力測試的潛在損失金額，顯見土銀房貸業務的抗壓性。
吳當傑並分析，房地合一稅明年初正式上路之前，會有一波避稅搶交易潮，但當房地合一稅正式上路之後，由於投資客會縮手，因此房市交易量會萎縮：「但這是正面的，因為能有效打擊房市的投機炒作，改善房市泡沫化問題！」吳當傑進而指出，土銀一直都以自住房貸為主，即使房市交易量下降，土銀也撐得住。
對於土建融業務，除了上述的選案四大條件之外，吳當傑也針對土地閒置問題表示，這一方面會從嚴控管，除了要求借款人書面承諾必須1年內動工興建之外：「貸放後至少每2個月赴實地勘查一次」，以確實了解動工情況，進而掌握興建計畫的執行，甚至後續的銷售概況，倘若土地買了一年之後，還沒有取得建照或動工，土銀在每次審核展延動工期限時，均會評估是否收回部分本金或調高承作利率。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

指標案開價驚呆了買方認知價再降	2015/09/30發佈
央行23日公佈五大行庫八月新承作房貸，僅323億左右，比前月減少30億，為近四個月新低；根據央行官員表示，這是股災、颱風及鬼月因素三重影響所致。不過住展房屋網企研室認為，除了股災外，其他兩項因素影響程度都沒有那麼大；甚至，鬼月因素根本也不能算到國曆八月頭上。因為從購屋到貸款核發，通常會有半個到一個月的時間差，如果真是鬼月造成買氣衰退，數據應該在九月才會顯現。事實上，不單是八月，近期國銀新承作房貸大致呈現逐月下滑，主要且最核心的原因只有一個，那就是買方期待房價下落，但賣方讓價意願缺缺，或頂多降個5-10%意思意思；換言之，買賣雙方的價格認知差距無法拉近，才是房市買氣疲軟、房貸數據走弱的根本因素。尤其，近期相對還有銷售成績的，多是降價較明顯、降幅較多的建案；這當然更加強化買方期待價格下跌的心理，其他降幅不夠或不肯降價的個案，自然只能乾瞪眼，銷售現場門可羅雀。這種情況，在今年上半年前，大致以各區寶佳機構推案為代表：最新案例則是三峽市區中園國小旁最新推案。根據住展房屋網企研室了解，掛名佳鋐建設的該宗新案實際成交價落在20萬/坪出頭，結果馬上影響附近個案銷況及客戶價格認知。此外，當然是八月間打出2字頭的五股洲子洋「蘇黎市」。由於同區甚至市區個案多半還是想賣30萬/坪以上，因此「蘇」案的2字頭價格，等於就是讓該區買氣遲滯的最大『推手』。稍早同樣引發低價旋風的土城「大同莊園」，不只影響同區個案而已；就住展房屋網企研室觀察及推測，其4字頭單價，威力甚至波及板橋亞東醫院、府中地區。目前板橋府中地區新案不少，成交價設定都在50萬/坪以上，但客戶一般出價最多只有45萬/坪甚至更低；研判很可能就是「大同莊園」惹的禍，畢竟該案距離府中地區僅兩個捷運站，價差卻高達兩成，自然對相對高價區產生衝擊。如今，相同戲碼又在北市北投再度上演。住展房屋網企研室最新市調資料顯示，當地新興推案集中區奇岩新社區，最新指標案「國美大奇」竟跌破外界眼鏡，開價只有70萬/坪，廣告戶換算更僅63萬/坪上下，對照同區多數個案還要賣7字頭，價差立現，當然也直接影響客戶價格認知。以目前市況判斷，住展房屋網企研室認為，到今年底前，這種買賣雙方價格認知持續拉鋸，且難以磨合的狀況，大概都不會有太大變化。至於降價現象會不會從點擴及到線、面，還有待觀察；畢竟目前利率仍低，多數業者還撐得住。接下來就得看明年選後經濟狀況是否好轉，否則房價修正期，恐怕會比預期來得更長。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

指標案開價驚呆了買方認知價再降

2015/09/30發佈

央行23日公佈五大行庫八月新承作房貸，僅323億左右，比前月減少30億，為近四個月新低；根據央行官員表示，這是股災、颱風及鬼月因素三重影響所致。

不過住展房屋網企研室認為，除了股災外，其他兩項因素影響程度都沒有那麼大；甚至，鬼月因素根本也不能算到國曆八月頭上。因為從購屋到貸款核發，通常會有半個到一個月的時間差，如果真是鬼月造成買氣衰退，數據應該在九月才會顯現。

事實上，不單是八月，近期國銀新承作房貸大致呈現逐月下滑，主要且最核心的原因只有一個，那就是買方期待房價下落，但賣方讓價意願缺缺，或頂多降個5-10%意思意思；換言之，買賣雙方的價格認知差距無法拉近，才是房市買氣疲軟、房貸數據走弱的根本因素。

尤其，近期相對還有銷售成績的，多是降價較明顯、降幅較多的建案；這當然更加強化買方期待價格下跌的心理，其他降幅不夠或不肯降價的個案，自然只能乾瞪眼，銷售現場門可羅雀。

這種情況，在今年上半年前，大致以各區寶佳機構推案為代表：最新案例則是三峽市區中園國小旁最新推案。根據住展房屋網企研室了解，掛名佳鋐建設的該宗新案實際成交價落在20萬/坪出頭，結果馬上影響附近個案銷況及客戶價格認知。

此外，當然是八月間打出2字頭的五股洲子洋「蘇黎市」。由於同區甚至市區個案多半還是想賣30萬/坪以上，因此「蘇」案的2字頭價格，等於就是讓該區買氣遲滯的最大『推手』。

稍早同樣引發低價旋風的土城「大同莊園」，不只影響同區個案而已；就住展房屋網企研室觀察及推測，其4字頭單價，威力甚至波及板橋亞東醫院、府中地區。目前板橋府中地區新案不少，成交價設定都在50萬/坪以上，但客戶一般出價最多只有45萬/坪甚至更低；研判很可能就是「大同莊園」惹的禍，畢竟該案距離府中地區僅兩個捷運站，價差卻高達兩成，自然對相對高價區產生衝擊。

如今，相同戲碼又在北市北投再度上演。住展房屋網企研室最新市調資料顯示，當地新興推案集中區奇岩新社區，最新指標案「國美大奇」竟跌破外界眼鏡，開價只有70萬/坪，廣告戶換算更僅63萬/坪上下，對照同區多數個案還要賣7字頭，價差立現，當然也直接影響客戶價格認知。

以目前市況判斷，住展房屋網企研室認為，到今年底前，這種買賣雙方價格認知持續拉鋸，且難以磨合的狀況，大概都不會有太大變化。至於降價現象會不會從點擴及到線、面，還有待觀察；畢竟目前利率仍低，多數業者還撐得住。接下來就得看明年選後經濟狀況是否好轉，否則房價修正期，恐怕會比預期來得更長。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

寬限期過沒錢繳安心成家變安葬全家！	2015/09/30發佈
現今房價如中秋節的明月般高高掛天上，讓想購屋成家的民眾只能遠遠欣賞而無法觸及，除非您有嫦娥奔月的能耐，否則談買房實在太過奢侈，無怪現下多數民眾寧可吃完月餅後就洗洗睡了意味只看屋不出價，使近期房市交易量一瀉千里。面對民眾想安心成家的期待，各方人物都分別端出施政建議來助大眾圓夢，其中最常被提及，也是政府過去最常使用的方法，便是以成數相對高、利息相對低的優惠房貸，降低消費者的進場門檻。然而優惠房貸的成效不彰，甚至成為助長高房價的禍首之一。近來青年安心成家優貸方案開始思考退場的理由，便是優惠房貸非但不是幫助民眾圓夢的解決之道，反而包藏禍心的最佳寫照。財政部表示，展延至2016年底的『青年安心貸款』政策性優貸，明年下半年到期後可能退場不再續辦，理由乃是早在2013年就發現核貸案件遞減，另有官員透露，曾有申貸戶在3年寬限期屆滿後便無力負擔房貸，亦是官方思考優惠貸款退場的原因之一。住展房屋網企研室這就來深入分析，這兩項因素背後所隱含的訊息。首先要思考的是，原訂2012年就要退場的優貸政策，為何在因『需求殷切』首度展延後沒多久，核貸案件數量就開始走下坡？只有兩個理由能夠說明，其一是民眾購屋需求下滑，其二則是房價飆高的程度，已達到即便有優貸方案相挺，民眾也無力負擔的地步。前者明顯與當初展延原因相違背，且從百姓不斷高喊『給我住房，其餘免談』的社會脈動判斷，民間對住房的需求並沒有下滑，因此核貸案件下滑的主因已呼之欲出，便是離譜的高房價所致。這情況就相當弔詭了，當初優貸政策的目的，是要保障民眾在高房價壓力下能安心成家，怎麼政策後來反倒被高房價壓垮？這正說明了優惠房貸對解決房價問題及落實居住正義根本毫無幫助；且政策低利且高成數的融資條件，更被有心人士利用為炒房工具。因此住展房屋網企研室不客氣的說，事到如今還在疾呼要以政策性優貸為大眾圓夢的『政商賢達』，要不就是無知到沒有搞清楚狀況的能力，要不就是壓根不打算解決問題，才會一再提油救火。其次，發生民眾過了寬限期無力繳款的情形，恰恰顯示出光靠政策性房貸拉低門檻，只是讓原本能力不足的人忽視貸款負擔，冒險進場購屋，並未實質減輕高房價對民眾的壓力，所以當寬限期一過，消費者就瞬間被高額高成數的環款壓力打趴所有低自備方案都會面臨此問題，這不僅使民眾再度淪為無殼蝸牛，且身上還增加了嚴重債務，更甚者還有人因此家破人亡，請問這究竟是安心成家，還是『安葬全家』？是讓您有機會圓夢，還是帶給您一場噩夢？是故住展房屋網企研室一再強調，面對嚴峻且繁複的住房問題，官方不能永遠迷信單一手段，更重要的是，如果高房價低所得的情況沒有緩和，就算再好的貸款條件也無濟於事，假如官方始終未能針對問題核心的高房價對症下藥，而不斷以側面手法迂迴處理，談為民圓夢根本是癡人說夢！【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

寬限期過沒錢繳安心成家變安葬全家！

2015/09/30發佈

現今房價如中秋節的明月般高高掛天上，讓想購屋成家的民眾只能遠遠欣賞而無法觸及，除非您有嫦娥奔月的能耐，否則談買房實在太過奢侈，無怪現下多數民眾寧可吃完月餅後就洗洗睡了意味只看屋不出價，使近期房市交易量一瀉千里。

面對民眾想安心成家的期待，各方人物都分別端出施政建議來助大眾圓夢，其中最常被提及，也是政府過去最常使用的方法，便是以成數相對高、利息相對低的優惠房貸，降低消費者的進場門檻。然而優惠房貸的成效不彰，甚至成為助長高房價的禍首之一。近來青年安心成家優貸方案開始思考退場的理由，便是優惠房貸非但不是幫助民眾圓夢的解決之道，反而包藏禍心的最佳寫照。

財政部表示，展延至2016年底的『青年安心貸款』政策性優貸，明年下半年到期後可能退場不再續辦，理由乃是早在2013年就發現核貸案件遞減，另有官員透露，曾有申貸戶在3年寬限期屆滿後便無力負擔房貸，亦是官方思考優惠貸款退場的原因之一。住展房屋網企研室這就來深入分析，這兩項因素背後所隱含的訊息。

首先要思考的是，原訂2012年就要退場的優貸政策，為何在因『需求殷切』首度展延後沒多久，核貸案件數量就開始走下坡？只有兩個理由能夠說明，其一是民眾購屋需求下滑，其二則是房價飆高的程度，已達到即便有優貸方案相挺，民眾也無力負擔的地步。

前者明顯與當初展延原因相違背，且從百姓不斷高喊『給我住房，其餘免談』的社會脈動判斷，民間對住房的需求並沒有下滑，因此核貸案件下滑的主因已呼之欲出，便是離譜的高房價所致。

這情況就相當弔詭了，當初優貸政策的目的，是要保障民眾在高房價壓力下能安心成家，怎麼政策後來反倒被高房價壓垮？這正說明了優惠房貸對解決房價問題及落實居住正義根本毫無幫助；且政策低利且高成數的融資條件，更被有心人士利用為炒房工具。

因此住展房屋網企研室不客氣的說，事到如今還在疾呼要以政策性優貸為大眾圓夢的『政商賢達』，要不就是無知到沒有搞清楚狀況的能力，要不就是壓根不打算解決問題，才會一再提油救火。

其次，發生民眾過了寬限期無力繳款的情形，恰恰顯示出光靠政策性房貸拉低門檻，只是讓原本能力不足的人忽視貸款負擔，冒險進場購屋，並未實質減輕高房價對民眾的壓力，所以當寬限期一過，消費者就瞬間被高額高成數的環款壓力打趴所有低自備方案都會面臨此問題，這不僅使民眾再度淪為無殼蝸牛，且身上還增加了嚴重債務，更甚者還有人因此家破人亡，請問這究竟是安心成家，還是『安葬全家』？是讓您有機會圓夢，還是帶給您一場噩夢？

是故住展房屋網企研室一再強調，面對嚴峻且繁複的住房問題，官方不能永遠迷信單一手段，更重要的是，如果高房價低所得的情況沒有緩和，就算再好的貸款條件也無濟於事，假如官方始終未能針對問題核心的高房價對症下藥，而不斷以側面手法迂迴處理，談為民圓夢根本是癡人說夢！

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

降新成屋囤房稅真的合理？	2015/09/30發佈
台北市有意調降囤房稅，消息一出引發喧然大波，甚至被學者批評「幫建商撐腰」，但卻有學者持相反意見，認為新成屋降一年囤房稅合理。而建商聲稱，房屋為建商的待售存貨，存貨被課稅實在不合理。到底北市降囤房稅有沒有道理？似乎仍欠缺公正討論。若從囤房稅原版本來看，對建商課徵囤房稅是包括預售屋、新成屋。當然推動該案的前副市長張金鶚認為，建商大可於預售時就開始賣，沒必要把房子囤到成屋才賣，所以課新成屋囤房稅合情合理。只不過張前副市長此論點有不少盲點。第一，如果對新成屋、預售屋有基本認識，就知道這兩種屬性大不相同。預售屋屬於房地產中的期貨，賣的是二、三年後的價格；而新成屋是現貨，賣的是當下的價格。因此，預售屋的價格往往比新成屋還貴，據住展資料庫顯示，台北市預售屋價格平均比新成屋貴一成左右。其次，預售屋付款較輕鬆，而買新成屋一口氣就得拿出三成自備款，所以預售屋有較大的投機炒作空間，但買新成屋的大部份是自住客，並非投資客。所以，柯市長才會說「鼓勵市民買新成屋」，言下也是「鼓勵建商推新成屋」，就是要降低炒作性質。但張金鶚版的囤房稅，對卻炒作性質低的新成屋建案課高稅率的囤房稅，這似乎不合理。其二，預售屋並不屬於實際房屋，而是屬於「權利」，沒有實品就不會被課到囤房稅，但新成屋卻要被課稅。弔詭的事出現了，炒作性質高的預售屋不會被課到半毛稅，但炒作性質低的新成屋卻要繳重稅，這是什麼邏輯？張金鶚更說，建商的新建案大可以在預售就開始賣。難道，強調居住正義的張教授是鼓勵建商推預售屋，增加炒作空間？還是張金鶚另有打算？這一點確實值得深入討論。其三，原版囤房稅只看到預售屋市場，沒看到新成屋市場。要曉得一件事，「不是所有人都能接受預售屋」，這是相當重要的事情。住展房屋網企研室不禁要問，若所有建商都為了避稅改推預售屋，那想買新成屋的人怎麼辦？難道要被逼著去買預售，再進一步推高預售屋價格嗎？況且，有極少數的台北建商，從過去到現在都主推新成屋建案，因為他們主攻的就是想買新成屋的客戶，但囤房稅卻拿他們開刀。其四，房屋對建商來說，確實屬於存貨；存貨能不能課稅，或許值得討論。若是有囤積的情況，那課稅無可厚非，至於稅率該定多少，更應多加討論，而不是打蛇隨棍上，現在社會風氣反建商，大漲建商的稅就是公平正義。或許，對於北市降囤房稅這件事，可討論的面向還很多。只是現在氛圍已缺乏理性討論空間，只是一味找建商出氣，反失去公平課稅的意義。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

降新成屋囤房稅真的合理？

2015/09/30發佈

台北市有意調降囤房稅，消息一出引發喧然大波，甚至被學者批評「幫建商撐腰」，但卻有學者持相反意見，認為新成屋降一年囤房稅合理。而建商聲稱，房屋為建商的待售存貨，存貨被課稅實在不合理。到底北市降囤房稅有沒有道理？似乎仍欠缺公正討論。

若從囤房稅原版本來看，對建商課徵囤房稅是包括預售屋、新成屋。當然推動該案的前副市長張金鶚認為，建商大可於預售時就開始賣，沒必要把房子囤到成屋才賣，所以課新成屋囤房稅合情合理。

只不過張前副市長此論點有不少盲點。第一，如果對新成屋、預售屋有基本認識，就知道這兩種屬性大不相同。預售屋屬於房地產中的期貨，賣的是二、三年後的價格；而新成屋是現貨，賣的是當下的價格。

因此，預售屋的價格往往比新成屋還貴，據住展資料庫顯示，台北市預售屋價格平均比新成屋貴一成左右。其次，預售屋付款較輕鬆，而買新成屋一口氣就得拿出三成自備款，所以預售屋有較大的投機炒作空間，但買新成屋的大部份是自住客，並非投資客。

所以，柯市長才會說「鼓勵市民買新成屋」，言下也是「鼓勵建商推新成屋」，就是要降低炒作性質。但張金鶚版的囤房稅，對卻炒作性質低的新成屋建案課高稅率的囤房稅，這似乎不合理。

其二，預售屋並不屬於實際房屋，而是屬於「權利」，沒有實品就不會被課到囤房稅，但新成屋卻要被課稅。弔詭的事出現了，炒作性質高的預售屋不會被課到半毛稅，但炒作性質低的新成屋卻要繳重稅，這是什麼邏輯？

張金鶚更說，建商的新建案大可以在預售就開始賣。難道，強調居住正義的張教授是鼓勵建商推預售屋，增加炒作空間？還是張金鶚另有打算？這一點確實值得深入討論。

其三，原版囤房稅只看到預售屋市場，沒看到新成屋市場。要曉得一件事，「不是所有人都能接受預售屋」，這是相當重要的事情。

住展房屋網企研室不禁要問，若所有建商都為了避稅改推預售屋，那想買新成屋的人怎麼辦？難道要被逼著去買預售，再進一步推高預售屋價格嗎？況且，有極少數的台北建商，從過去到現在都主推新成屋建案，因為他們主攻的就是想買新成屋的客戶，但囤房稅卻拿他們開刀。

其四，房屋對建商來說，確實屬於存貨；存貨能不能課稅，或許值得討論。若是有囤積的情況，那課稅無可厚非，至於稅率該定多少，更應多加討論，而不是打蛇隨棍上，現在社會風氣反建商，大漲建商的稅就是公平正義。

或許，對於北市降囤房稅這件事，可討論的面向還很多。只是現在氛圍已缺乏理性討論空間，只是一味找建商出氣，反失去公平課稅的意義。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

警訊：首購族正逐漸消失中	2015/09/30發佈
應該是考量銷售期拉長，如果現在不推，接下來會遇到選舉，明年不確定性也很高；因此今年928檔期，業者又出現先推先贏的想法，不少新案都選在九到十月這段期間進場，而且多數個案都以一般二、三房產品為主力。不過，如果你以為業者規劃這種產品，是想鎖定一般首購族，或說這種二、三房產品還是首購族的最愛，那就真的大錯特錯了綜觀近期房市，住展房屋網企研室發現，看屋客稀少或只看不出價的情況，其實僅止於推案量較大的新興重劃區或高單價的台北市。新北市、桃竹地區等發展較成熟的地區，都還是有人看屋甚至詢價。再深入看，目前比較能賣的，如果以價格看，多是同區降價降得較多、較明顯的案例，這些產品格局，並非單純小坪數低總價物件如套房-1+1房，而是一般二、三房品項，原因在於購買的還是剛性需求者。以上情況代表的是，剛性需求仍在，只是價格認知上和賣方有相當落差，因此要不觀望，不然就是繼續砍價。但就住展房屋網企研室市調人員訪查所得，最近出來看，乃至購買這類二、三房產品的，可不是一般認知的首購族，反而是首次換屋者或退休族居多。這說明了一項事實：房價居高，民眾消費力卻原地踏步，首購族早就望屋興嘆，就算能力較強的換屋族，也得退而求其次、屈就小宅。最近包含台北市及新北市一線區，都出現這樣的情況。由此可見，首購族大概已從北台灣新案市場中消失，稍有能力者，只能考慮二手物件，或暫採租賃、與家人同住；房仲業調查指出近期看屋客減少，但首購客比例增加，便是基於相同的理由。然而這還是現況，展望未來，人口紅利轉負、青壯人口快速減少，長期而言，首購族遲早變成房市的稀有動物，甚至瀕臨絕種；長此以往，也不會有什麼首換族了。以上趨勢發展，恐怕不是只靠價格修正就能解決；住展房屋網企研室認為，必須經濟及產業基本面改善，同時搭配正確的住居政策及分配制度改革，讓年輕人消費力實質提升，弱勢者得到照護，才能迎接，甚至因應人口結構巨變對房市及整體社稷發展帶來的巨大衝擊。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

警訊：首購族正逐漸消失中

2015/09/30發佈

應該是考量銷售期拉長，如果現在不推，接下來會遇到選舉，明年不確定性也很高；因此今年928檔期，業者又出現先推先贏的想法，不少新案都選在九到十月這段期間進場，而且多數個案都以一般二、三房產品為主力。

不過，如果你以為業者規劃這種產品，是想鎖定一般首購族，或說這種二、三房產品還是首購族的最愛，那就真的大錯特錯了

綜觀近期房市，住展房屋網企研室發現，看屋客稀少或只看不出價的情況，其實僅止於推案量較大的新興重劃區或高單價的台北市。新北市、桃竹地區等發展較成熟的地區，都還是有人看屋甚至詢價。

再深入看，目前比較能賣的，如果以價格看，多是同區降價降得較多、較明顯的案例，這些產品格局，並非單純小坪數低總價物件如套房-1+1房，而是一般二、三房品項，原因在於購買的還是剛性需求者。以上情況代表的是，剛性需求仍在，只是價格認知上和賣方有相當落差，因此要不觀望，不然就是繼續砍價。

但就住展房屋網企研室市調人員訪查所得，最近出來看，乃至購買這類二、三房產品的，可不是一般認知的首購族，反而是首次換屋者或退休族居多。這說明了一項事實：房價居高，民眾消費力卻原地踏步，首購族早就望屋興嘆，就算能力較強的換屋族，也得退而求其次、屈就小宅。最近包含台北市及新北市一線區，都出現這樣的情況。

由此可見，首購族大概已從北台灣新案市場中消失，稍有能力者，只能考慮二手物件，或暫採租賃、與家人同住；房仲業調查指出近期看屋客減少，但首購客比例增加，便是基於相同的理由。

然而這還是現況，展望未來，人口紅利轉負、青壯人口快速減少，長期而言，首購族遲早變成房市的稀有動物，甚至瀕臨絕種；長此以往，也不會有什麼首換族了。

以上趨勢發展，恐怕不是只靠價格修正就能解決；住展房屋網企研室認為，必須經濟及產業基本面改善，同時搭配正確的住居政策及分配制度改革，讓年輕人消費力實質提升，弱勢者得到照護，才能迎接，甚至因應人口結構巨變對房市及整體社稷發展帶來的巨大衝擊。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

順應民意鹿野高台BOT案終止	2015/09/30發佈
台東縣鹿野高台以熱氣球、飛行傘聞名，從高空遍覽一望無際的草園風光，吸引觀光客趨之若鶩，然而花東縱谷國家風景區計畫將龍田飛行傘降落區佔地5公頃的大草原，以BOT招商方式興建度假村的開發案，經當地居民極力抗爭後，觀光局允諾將停止開發，也使當地民眾感謝觀光局能從善如流。花東縱谷國家風景區計畫原計畫將飛行傘降落區，以BOT方式興建度假村，遭到台東民眾發起聯署反對。立委劉櫂豪表示，在立法院提案要求觀光局停止開發後，觀光局和與會委員也都無異議通過。劉櫂豪強調，鹿野高台及龍田大草原為全台最佳的空域活動區域，而鹿野地區也已有22家旅館業者及商業市集，觀光局若能輔導既有的業者服務升級，並以低度開發方式做好飛行場地的管理維護，必能讓當地的空域活動及觀光產業得以永續經營。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

順應民意鹿野高台BOT案終止

2015/09/30發佈

台東縣鹿野高台以熱氣球、飛行傘聞名，從高空遍覽一望無際的草園風光，吸引觀光客趨之若鶩，然而花東縱谷國家風景區計畫將龍田飛行傘降落區佔地5公頃的大草原，以BOT招商方式興建度假村的開發案，經當地居民極力抗爭後，觀光局允諾將停止開發，也使當地民眾感謝觀光局能從善如流。

花東縱谷國家風景區計畫原計畫將飛行傘降落區，以BOT方式興建度假村，遭到台東民眾發起聯署反對。立委劉櫂豪表示，在立法院提案要求觀光局停止開發後，觀光局和與會委員也都無異議通過。

劉櫂豪強調，鹿野高台及龍田大草原為全台最佳的空域活動區域，而鹿野地區也已有22家旅館業者及商業市集，觀光局若能輔導既有的業者服務升級，並以低度開發方式做好飛行場地的管理維護，必能讓當地的空域活動及觀光產業得以永續經營。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

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