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杜絕窄巷高樓新北嚴管容積移轉	2015/09/30發佈
新北市都委會日前修正容積移轉許可審查要點，未來容積移轉接受基地，除原本「最高上限30%」的限制，還加上須面臨8米以上巷道的規定，並以「積分評點」量化基地條件；另外，市府也將鼓勵申請人優先轉移公園、廣場等5項公設用地，預計明年7月上路。新北城鄉局副局長張溫德表示，新北市辦理容積移轉案件審查已有10年，過去只要送出基地符合規定，都核給最高上限30％的容積，導致「窄巷高樓」現象叢生，進而導致救災公安疑慮，因此未來將採「積分評點」方式，審查基地條件，條件越好則分數越高，期能解決過去移入的不確定性。張溫德強調，過去容積移轉都以道路用地居多，為鼓勵民眾優先轉移5大公設保留地。申請人只要取得部分土地所有權，即可納入送出容積計算，而其餘公設用地則需要完整地號土地所有權。城鄉局表示，新法預計於明年7月實施，審查流程也將由3階段改為2階段，讓業者有半年以上的法令適用緩衝期。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

杜絕窄巷高樓新北嚴管容積移轉

2015/09/30發佈

新北市都委會日前修正容積移轉許可審查要點，未來容積移轉接受基地，除原本「最高上限30%」的限制，還加上須面臨8米以上巷道的規定，並以「積分評點」量化基地條件；另外，市府也將鼓勵申請人優先轉移公園、廣場等5項公設用地，預計明年7月上路。

新北城鄉局副局長張溫德表示，新北市辦理容積移轉案件審查已有10年，過去只要送出基地符合規定，都核給最高上限30％的容積，導致「窄巷高樓」現象叢生，進而導致救災公安疑慮，因此未來將採「積分評點」方式，審查基地條件，條件越好則分數越高，期能解決過去移入的不確定性。

張溫德強調，過去容積移轉都以道路用地居多，為鼓勵民眾優先轉移5大公設保留地。申請人只要取得部分土地所有權，即可納入送出容積計算，而其餘公設用地則需要完整地號土地所有權。城鄉局表示，新法預計於明年7月實施，審查流程也將由3階段改為2階段，讓業者有半年以上的法令適用緩衝期。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

大台北10年房價漲幅鬼城新莊漲最兇	2015/09/27發佈
房市歷經10年多頭，儘管面臨反轉之際，但房價早已讓人恨天高。根據市調機構統計近10年大台北各行政區新成屋、預售屋房價漲跌幅排行，漲幅前2、3名分別是松山和中和區，而第1名竟是被外界戲稱為「鬼城」的新莊所摘下，每坪從1字頭躍升到5字頭。大台北10年房價漲幅　鬼城新莊漲最兇根據《住展雜誌》的統計，房價漲幅前5到2名，分別為信義區、大安區、中和區與松山區；10到6名是南港、中正、蘆洲、五股、三重，10年來漲幅為160.4％～168.2％不等。其中，蘆洲、五股與三重在2005年都是1字頭房價，但現在分別漲到4、3、5字頭。漲幅第1名的行政區，竟是由「鬼城」新莊摘冠！《住展雜誌》企研室經理何世昌分析，新莊有重大建設和政策加持，房價由上新莊一路漲到下新莊，近10年漲幅高達約225.7％，每坪從15萬變51萬，成為大台北最會漲的地區。永慶房屋新莊頭前直營店店長黃士哲表示，近年新莊副都心和頭前重劃區推案量激增，市場供給量過大，再加上房市轉冷，進而導致房價開始下修，從成交案例來看，今年房價約下跌10～15％。黃士哲認為，過去新莊房價「炒過頭」，但等到重劃區生活機能逐步到位後，房市可望回歸較平穩的狀態。而他也透露，儘管目前房市走空，但大多數屋主仍不願大幅讓價，「平盤出脫」的意願較高，賠售案例寥寥可數。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

大台北10年房價漲幅鬼城新莊漲最兇

2015/09/27發佈

房市歷經10年多頭，儘管面臨反轉之際，但房價早已讓人恨天高。根據市調機構統計近10年大台北各行政區新成屋、預售屋房價漲跌幅排行，漲幅前2、3名分別是松山和中和區，而第1名竟是被外界戲稱為「鬼城」的新莊所摘下，每坪從1字頭躍升到5字頭。
大台北10年房價漲幅　鬼城新莊漲最兇

根據《住展雜誌》的統計，房價漲幅前5到2名，分別為信義區、大安區、中和區與松山區；10到6名是南港、中正、蘆洲、五股、三重，10年來漲幅為160.4％～168.2％不等。其中，蘆洲、五股與三重在2005年都是1字頭房價，但現在分別漲到4、3、5字頭。
漲幅第1名的行政區，竟是由「鬼城」新莊摘冠！《住展雜誌》企研室經理何世昌分析，新莊有重大建設和政策加持，房價由上新莊一路漲到下新莊，近10年漲幅高達約225.7％，每坪從15萬變51萬，成為大台北最會漲的地區。
永慶房屋新莊頭前直營店店長黃士哲表示，近年新莊副都心和頭前重劃區推案量激增，市場供給量過大，再加上房市轉冷，進而導致房價開始下修，從成交案例來看，今年房價約下跌10～15％。
黃士哲認為，過去新莊房價「炒過頭」，但等到重劃區生活機能逐步到位後，房市可望回歸較平穩的狀態。而他也透露，儘管目前房市走空，但大多數屋主仍不願大幅讓價，「平盤出脫」的意願較高，賠售案例寥寥可數。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

台經院：央行降息無法逆轉房市	2015/09/27發佈
央行終結利率連16凍，決議降息半碼，對房市助益恐怕有限。台經院副研究員劉佩真表示，8月房市景氣表現不佳，買賣雙方對價格認知差距仍大，即便央行降息半碼，也無法逆轉房市持續向下的頹勢。台經院：央行降息　無法逆轉房市台經院25日公布8月營建業的營業氣候測驗點為80.60點，較7月修正後之79.35點微幅上揚1.25點，已連續3個月回升。台經院分析，主要是因為蘇迪勒颱風侵台，後續的道路搶修、下水道與滯洪池的興建，成為拉抬8月營建業測驗點的主因。儘管營建業指數持續上揚，但台經院副研究員劉佩真表示，8月份6都交易量較7月下滑16.8％，買賣雙方價格差距仍大，買方對於進場、出價意願保守，在雙方需要進行磨合的情況下，預估今年928檔期恐呈現「旺季不旺」的態勢。央行降息對房市帶來什麼影響？劉佩真指出，央行在上月無預警鬆綁房貸管制，加上調降囤房稅、降息半碼等行動，賣方會預期政府將進一步鬆綁房市，造成降價空間縮水。而對於買方而言，儘管購屋負擔下降，但現今房價仍高漲，降價不如預期，預料仍難以逆轉房市。近期不少建商都認為總統大選過後，新政府勢必會端出「牛肉」，讓房市改頭換面。劉佩真則認為，明年奢侈稅解禁後會出現一波龐大賣壓，以及資金不斷流向海外、重稅時代來臨等不利因素，房價修正恐怕還得維持個幾年。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

台經院：央行降息無法逆轉房市

2015/09/27發佈

央行終結利率連16凍，決議降息半碼，對房市助益恐怕有限。台經院副研究員劉佩真表示，8月房市景氣表現不佳，買賣雙方對價格認知差距仍大，即便央行降息半碼，也無法逆轉房市持續向下的頹勢。
台經院：央行降息　無法逆轉房市

台經院25日公布8月營建業的營業氣候測驗點為80.60點，較7月修正後之79.35點微幅上揚1.25點，已連續3個月回升。台經院分析，主要是因為蘇迪勒颱風侵台，後續的道路搶修、下水道與滯洪池的興建，成為拉抬8月營建業測驗點的主因。
儘管營建業指數持續上揚，但台經院副研究員劉佩真表示，8月份6都交易量較7月下滑16.8％，買賣雙方價格差距仍大，買方對於進場、出價意願保守，在雙方需要進行磨合的情況下，預估今年928檔期恐呈現「旺季不旺」的態勢。
央行降息對房市帶來什麼影響？劉佩真指出，央行在上月無預警鬆綁房貸管制，加上調降囤房稅、降息半碼等行動，賣方會預期政府將進一步鬆綁房市，造成降價空間縮水。而對於買方而言，儘管購屋負擔下降，但現今房價仍高漲，降價不如預期，預料仍難以逆轉房市。
近期不少建商都認為總統大選過後，新政府勢必會端出「牛肉」，讓房市改頭換面。劉佩真則認為，明年奢侈稅解禁後會出現一波龐大賣壓，以及資金不斷流向海外、重稅時代來臨等不利因素，房價修正恐怕還得維持個幾年。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

交通、土地、政策3優勢物流倉儲業集聚桃園	2015/09/27發佈
隨網購時代來臨，電商蓬勃發展之同時，物流成為現代交易不可或缺的一環，物流及倉儲土地逐漸成為熱門標的，其中以具備雙港優勢的桃園最熱，例如大園及觀音區都是國內大部分物流、倉儲業者的集中之處。交通、土地、政策3優勢　物流倉儲業集聚桃園信義全球資產經理王維宏分析，桃園具有台北港及桃園機場之雙港優勢，發展潛力佳，而且現在有促參法、推動大型物流中心設置計劃等政策作多，過去桃園合法倉儲設施的比例不到3成，近年來有成長的趨勢，再加上還有大型土地，且取得便宜，因此受到國內大型物流及倉儲業者的青睞。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，對大型物流及倉儲業者來說，運送成本是一大考量，桃園之所以吸引業者進駐，主要是因地利之便及交通優勢，桃園為距離雙北都會區最近的城市，而且也還有較大的腹地足以容納大型廠房。信義房屋不動產企研室曾敬德表示，桃園具交通、大型土地及土地價格便宜三大優勢，許多大型物流業者如國泰人壽&永聯物流、長榮國際儲運及慶洲物流等都集中在大園區，主因是離航空城近；另外像是好市多、全聯及美聯社等零售業者則集中在近西濱快速道路的觀音區，可銜接到台北港及基隆港。觀察土地行情，2015年桃園工業區每坪土地成交價以蘆竹每坪15~25萬元之間最貴；大園12~15萬次之；楊梅、觀音在12萬以下就有取得的機會，而最實惠的工業區土地則是在觀音區。王維宏說，對有興趣投入物流業的廠商來說，觀音區目前發展雖不如其他區域，但是緊鄰中壢、大園兩區，交通上距離差距不大，但與上述兩區相比投入之土地成本卻低上許多，是可以考慮的區域。至於業者目前進駐的狀況，國泰人壽為近期投入物流業中，規模最大的一個，旗下首波啟用的物流中心，已吸引國際知名品牌美商怡佳雅詩蘭黛集團、H&M、LG、Philips等品牌進駐，待大園「桃園現代化旗艦物流中心」完工啟用後，能依產業需求，量身訂做各類型特別專倉。然而慶洲物流則長期投資桃園，因應物流趨勢，依據促進民間參與公共建設法申請全台首座BOO物流中心，計畫興建新型7層複合車道裝卸及理貨物流中心；大昌華嘉的物流中心，擁有18,000個托盤與20,000個庫存單位，每日處理量約50萬件；富邦媒體則耗資40億在大園開發物流中心。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

交通、土地、政策3優勢物流倉儲業集聚桃園

2015/09/27發佈

隨網購時代來臨，電商蓬勃發展之同時，物流成為現代交易不可或缺的一環，物流及倉儲土地逐漸成為熱門標的，其中以具備雙港優勢的桃園最熱，例如大園及觀音區都是國內大部分物流、倉儲業者的集中之處。
交通、土地、政策3優勢　物流倉儲業集聚桃園

信義全球資產經理王維宏分析，桃園具有台北港及桃園機場之雙港優勢，發展潛力佳，而且現在有促參法、推動大型物流中心設置計劃等政策作多，過去桃園合法倉儲設施的比例不到3成，近年來有成長的趨勢，再加上還有大型土地，且取得便宜，因此受到國內大型物流及倉儲業者的青睞。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，對大型物流及倉儲業者來說，運送成本是一大考量，桃園之所以吸引業者進駐，主要是因地利之便及交通優勢，桃園為距離雙北都會區最近的城市，而且也還有較大的腹地足以容納大型廠房。
信義房屋不動產企研室曾敬德表示，桃園具交通、大型土地及土地價格便宜三大優勢，許多大型物流業者如國泰人壽&永聯物流、長榮國際儲運及慶洲物流等都集中在大園區，主因是離航空城近；另外像是好市多、全聯及美聯社等零售業者則集中在近西濱快速道路的觀音區，可銜接到台北港及基隆港。
觀察土地行情，2015年桃園工業區每坪土地成交價以蘆竹每坪15~25萬元之間最貴；大園12~15萬次之；楊梅、觀音在12萬以下就有取得的機會，而最實惠的工業區土地則是在觀音區。
王維宏說，對有興趣投入物流業的廠商來說，觀音區目前發展雖不如其他區域，但是緊鄰中壢、大園兩區，交通上距離差距不大，但與上述兩區相比投入之土地成本卻低上許多，是可以考慮的區域。
至於業者目前進駐的狀況，國泰人壽為近期投入物流業中，規模最大的一個，旗下首波啟用的物流中心，已吸引國際知名品牌美商怡佳雅詩蘭黛集團、H&M、LG、Philips等品牌進駐，待大園「桃園現代化旗艦物流中心」完工啟用後，能依產業需求，量身訂做各類型特別專倉。
然而慶洲物流則長期投資桃園，因應物流趨勢，依據促進民間參與公共建設法申請全台首座BOO物流中心，計畫興建新型7層複合車道裝卸及理貨物流中心；大昌華嘉的物流中心，擁有18,000個托盤與20,000個庫存單位，每日處理量約50萬件；富邦媒體則耗資40億在大園開發物流中心。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

台經院：經濟情勢只有更壞	2015/09/27發佈
台灣經濟研究院昨（25）日發布最新景氣動向調查結果，其中，8月營業氣候測驗點90.38點，連續第3個月下滑，創34個月以來的新低紀錄；8月服務業營業氣候測驗點83.73點，出現連續第5個月的下滑，更是2009年2月以來的新低。台經院景氣預測中心主任孫明德表示，「接下來的經濟情勢沒有最壞，只有更壞」。台經院長林建甫表示，在貿易表現不佳以及股市持續下修的情況下，勞動與投資改善對我內需市場的效果也大打折扣。影響所及，製造業與服務業廠商對未來景氣看法仍保守居多。台經院景氣預測中心主任孫明德表示，第3季GDP應該是負成長了，在半導體龍頭台積電都承認旺季不旺，第4季也應看不到曙光，央行周四的降息決定，對提振景氣沒有意義，最新的外銷訂單、出口數據仍呈現兩位數下滑。根據台經院調查，製造業認為當（8）月景氣為「好」比率僅15.2％，認為當月景氣為「壞」的比率超過4成，達42.9％，其中以紡織及鋼鐵基本工業看壞比例較高。至於整體廠商對未來半年景氣看法，看好廠商比例增加到20.4％，看壞比率則減少至25.5％，反映出業者對於明年第1季的春燕到來，仍有些微的期待。孫明德說，台灣的景氣很像塞車在雪山隧道，漫漫長路不見去路。央行降息對國內產業的幫助，其實沒有那麼直接，對製造業的幫助更是有限。台經院發布的最新景氣動向，服務業營業氣候測驗點竟重挫到2009年全球金融海嘯期間的低點，相當令人警惕。台經院副研究員吳孟道指出，對當（8）月景氣看壞比例較高者為運輸倉儲及證券業，都是起因自大宗商品價格再降、全球股市重挫，央行降息對服務業有安慰劑的效果，希望金融市場能因此安定一點。另營建業8月營業氣候測驗點為80.60點，較上月些微上揚1.25點，台灣經濟研究院副研究員劉佩真指出，增加部份來自營建業因應颱風重大災情，工務單位加緊投入道路搶修所帶來的助力；房市景氣部份8月表現不佳，短期內交易氛圍也難以獲得改善，買方對進場購屋的信心持續降溫，進場及出價意願低落，她預估，秋節長假的房市928檔期，看來會是「旺季不旺」作為收場。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

台經院：經濟情勢只有更壞

2015/09/27發佈

台灣經濟研究院昨（25）日發布最新景氣動向調查結果，其中，8月營業氣候測驗點90.38點，連續第3個月下滑，創34個月以來的新低紀錄；8月服務業營業氣候測驗點83.73點，出現連續第5個月的下滑，更是2009年2月以來的新低。台經院景氣預測中心主任孫明德表示，「接下來的經濟情勢沒有最壞，只有更壞」。
台經院長林建甫表示，在貿易表現不佳以及股市持續下修的情況下，勞動與投資改善對我內需市場的效果也大打折扣。影響所及，製造業與服務業廠商對未來景氣看法仍保守居多。
台經院景氣預測中心主任孫明德表示，第3季GDP應該是負成長了，在半導體龍頭台積電都承認旺季不旺，第4季也應看不到曙光，央行周四的降息決定，對提振景氣沒有意義，最新的外銷訂單、出口數據仍呈現兩位數下滑。
根據台經院調查，製造業認為當（8）月景氣為「好」比率僅15.2％，認為當月景氣為「壞」的比率超過4成，達42.9％，其中以紡織及鋼鐵基本工業看壞比例較高。至於整體廠商對未來半年景氣看法，看好廠商比例增加到20.4％，看壞比率則減少至25.5％，反映出業者對於明年第1季的春燕到來，仍有些微的期待。孫明德說，台灣的景氣很像塞車在雪山隧道，漫漫長路不見去路。央行降息對國內產業的幫助，其實沒有那麼直接，對製造業的幫助更是有限。
台經院發布的最新景氣動向，服務業營業氣候測驗點竟重挫到2009年全球金融海嘯期間的低點，相當令人警惕。台經院副研究員吳孟道指出，對當（8）月景氣看壞比例較高者為運輸倉儲及證券業，都是起因自大宗商品價格再降、全球股市重挫，央行降息對服務業有安慰劑的效果，希望金融市場能因此安定一點。另營建業8月營業氣候測驗點為80.60點，較上月些微上揚1.25點，台灣經濟研究院副研究員劉佩真指出，增加部份來自營建業因應颱風重大災情，工務單位加緊投入道路搶修所帶來的助力；房市景氣部份8月表現不佳，短期內交易氛圍也難以獲得改善，買方對進場購屋的信心持續降溫，進場及出價意願低落，她預估，秋節長假的房市928檔期，看來會是「旺季不旺」作為收場。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

新聞分析－地主可提再審市府恐賠很大	2015/09/27發佈
大法官宣告大眾捷運法及聯合開發辦法，有關捷運設施毗鄰用地的徵收條文是違憲，相關法律即日失效，影響所及交通部必須要趕快修法，而相關此案的地主如果要求法院再審，台北市政府若敗訴，將面臨巨額賠償。大法官會議昨（25）日做出釋字第732號「捷運設施毗鄰地區土地徵收案」，宣告大眾捷運法第7條等規定違憲，依規定大眾捷運法的主管機關交通部，必須檢討相關條文並修法，以使法律規定符合釋憲規範。另外則馬上衝擊現正規劃中的新捷運路線沿線與車站站體聯合開發計畫，必須要重新檢討徵收範圍。未來捷運局如果想擴大徵收毗鄰地做停車場或公園綠帶，可能馬上會遭地主質疑「真的是交通事業所必須的土地嗎？」或要求提出詳細的聯合開發計畫，要讓地主覺得一起開發有利可圖，才能順利開發。「讓地主有利可圖，維護地主權益」，是這次大法官釋憲的主要精神，大法官釋憲文指出，國家用徵收手段剝奪人民土地的所有權，以及居住自由，是非常強烈的手段，除非是符合公益的目地，否則應用較溫和的手段達成聯合開發目地。因此，釋字第732號一出，楊正吉等183位地主可以依訴訟程序，拿大法官解釋向最高法院提出再審。未來官司如果勝訴，台北市政府須賠償。賠償有三種方式，一是拆屋還地。但因房屋已經建成且賣給第三人，不可能實現。二是，以現金賠償。地主楊正吉表示，希望市府以市價賠償。他說，當年徵收土地每坪僅7萬8,896元，現在美河市住宅每坪高達60萬元至80萬元，如果以土地補償，現在新店已有土地市價每坪高達二百萬元。三是，從台北市政府從美河市聯合開發計畫，分到的樓地板面積做為賠償，依比例分給地主。未來怎麼賠？還有得吵。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

新聞分析－地主可提再審市府恐賠很大

2015/09/27發佈

大法官宣告大眾捷運法及聯合開發辦法，有關捷運設施毗鄰用地的徵收條文是違憲，相關法律即日失效，影響所及交通部必須要趕快修法，而相關此案的地主如果要求法院再審，台北市政府若敗訴，將面臨巨額賠償。
大法官會議昨（25）日做出釋字第732號「捷運設施毗鄰地區土地徵收案」，宣告大眾捷運法第7條等規定違憲，依規定大眾捷運法的主管機關交通部，必須檢討相關條文並修法，以使法律規定符合釋憲規範。
另外則馬上衝擊現正規劃中的新捷運路線沿線與車站站體聯合開發計畫，必須要重新檢討徵收範圍。未來捷運局如果想擴大徵收毗鄰地做停車場或公園綠帶，可能馬上會遭地主質疑「真的是交通事業所必須的土地嗎？」或要求提出詳細的聯合開發計畫，要讓地主覺得一起開發有利可圖，才能順利開發。
「讓地主有利可圖，維護地主權益」，是這次大法官釋憲的主要精神，大法官釋憲文指出，國家用徵收手段剝奪人民土地的所有權，以及居住自由，是非常強烈的手段，除非是符合公益的目地，否則應用較溫和的手段達成聯合開發目地。
因此，釋字第732號一出，楊正吉等183位地主可以依訴訟程序，拿大法官解釋向最高法院提出再審。未來官司如果勝訴，台北市政府須賠償。賠償有三種方式，一是拆屋還地。但因房屋已經建成且賣給第三人，不可能實現。
二是，以現金賠償。地主楊正吉表示，希望市府以市價賠償。他說，當年徵收土地每坪僅7萬8,896元，現在美河市住宅每坪高達60萬元至80萬元，如果以土地補償，現在新店已有土地市價每坪高達二百萬元。
三是，從台北市政府從美河市聯合開發計畫，分到的樓地板面積做為賠償，依比例分給地主。未來怎麼賠？還有得吵。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

降息無用雙北購屋貸款成數縮水6％	2015/09/27發佈
降息有助已經被打趴房產嗎？根據一項2009年到2015年銀行鑑價、貸款成數統計，雖然6年來全國鑑估價成數微增2%，但包括北市、新北、桃園與台中4都，核貸成數都縮水，尤其雙北縮水6%最多。房仲表示，如這兩項一直維持低檔，利率降低將對購買力沒有太大幫助。央行前日調降利率半碼，不少人認為將有助於房地產市場，但房仲業者整理財團法人金融聯合徵信中心2009年與2015年的鑑估價成數、平均利率與平均核貸資料後發現，全國利率從1.69％成長到2.11％，增加0.42個百分點。鑑估價成數全國微增2%，平均核貸成數全國加1%，但在北市、新北、桃園與台中都縮水，雙北市縮水6%最明顯，桃園與台中少1%與2%。住商不動產企研室主任徐佳馨分析，鑑估價成數在9成以上，顯見銀行態度頗能反映近幾年這些區域的房價與對後市的樂觀。但在核貸成數上，台中以北主要都會核貸成數均出現萎縮，推估應和央行選擇性信用管制有關。鑑估價與放貸成數的重要，在於攸關購屋族能帶跟銀行貸到多少錢。徐佳馨舉例，1間1000萬房子，銀行鑑估若為900萬與1000萬，以貸款7成來說，前者僅能貸630萬，後者卻有700萬。而核貸成數若是降為6成，前者僅能貸540萬，後者更剩600萬。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，目前銀行核貸都會從低去鑑價，如果實價登錄中有好幾筆，銀行通常會取中間值來鑑價，因此鑑價往往會比成交價低，或多或少會對買房的人造成影響，但真正影響購買力的還是「自備款」。房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮認為，銀行在房價走跌時會擔心擔保品縮水，放貸成數不敢大膽，他認為這個現象短期不會變。因此央行降息就剩下「心理作用」，過多寬鬆資金只會往海外置產去，對房市幫助不大。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

降息無用雙北購屋貸款成數縮水6％

2015/09/27發佈

降息有助已經被打趴房產嗎？根據一項2009年到2015年銀行鑑價、貸款成數統計，雖然6年來全國鑑估價成數微增2%，但包括北市、新北、桃園與台中4都，核貸成數都縮水，尤其雙北縮水6%最多。房仲表示，如這兩項一直維持低檔，利率降低將對購買力沒有太大幫助。
央行前日調降利率半碼，不少人認為將有助於房地產市場，但房仲業者整理財團法人金融聯合徵信中心2009年與2015年的鑑估價成數、平均利率與平均核貸資料後發現，全國利率從1.69％成長到2.11％，增加0.42個百分點。鑑估價成數全國微增2%，平均核貸成數全國加1%，但在北市、新北、桃園與台中都縮水，雙北市縮水6%最明顯，桃園與台中少1%與2%。
住商不動產企研室主任徐佳馨分析，鑑估價成數在9成以上，顯見銀行態度頗能反映近幾年這些區域的房價與對後市的樂觀。但在核貸成數上，台中以北主要都會核貸成數均出現萎縮，推估應和央行選擇性信用管制有關。
鑑估價與放貸成數的重要，在於攸關購屋族能帶跟銀行貸到多少錢。徐佳馨舉例，1間1000萬房子，銀行鑑估若為900萬與1000萬，以貸款7成來說，前者僅能貸630萬，後者卻有700萬。而核貸成數若是降為6成，前者僅能貸540萬，後者更剩600萬。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，目前銀行核貸都會從低去鑑價，如果實價登錄中有好幾筆，銀行通常會取中間值來鑑價，因此鑑價往往會比成交價低，或多或少會對買房的人造成影響，但真正影響購買力的還是「自備款」。
房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮認為，銀行在房價走跌時會擔心擔保品縮水，放貸成數不敢大膽，他認為這個現象短期不會變。因此央行降息就剩下「心理作用」，過多寬鬆資金只會往海外置產去，對房市幫助不大。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

理財健診－全球REITs基金可攻可守	2015/09/27發佈
在房價仍高時，年輕族群目前要買房的確不易，因此，建議EMMA買房前要先仔細估算每月收入支出，否則恐成「屋奴」，EMMA決定先不買房應是明智之舉，等存到頭期款，且兩夫妻月收入扣除生活費用還有充足資金付貸款時再行動，會讓財務更自由。雖然認同EMMA夫妻暫時不買房的決定，但若EMMA要幫兒子儲存教育基金，我看到EMMA已買了台股、印度以及中國等波動較大的股票基金，想建議EMMA可考慮再買1檔波動比股票基金略小一點的REITs基金，而且現在仍持續看好全球不動產投資趨勢。儘管近期全球股市波動大，但全球經濟成長率持續成長，而且逐漸恢復至金融海嘯前之水準，其中REITs因隨景氣增溫、房租收入增加，股利成長動能表現強勁。 REITs是一種類似封閉式共同基金，投資標的物為不動產的投資工具，至於海外REITs本質是一家公司，只要是能夠產生固定租金收益的不動產—不管是住宅、辦公大樓還是飯店或廠房，就可以打包REITs上市實現資產證券化，讓普通人都能投資分享不動產的租金和增值收益。這次升息路程很類似2004至2006年升息循環期，根據Bloomberg資料顯示，2004年元月至2006年12月期間，美國REITs在升息前夕表現回落，但在升息確立後漲幅卻超過80％，顯示升息確立後REITs可望回彈。9月美國聯準會（Fed）因海外情勢決定放緩升息步調，防禦型類股REITs短期表現可望相對較佳。儘管台灣房地產似乎由熱轉冷，但是我們可以從一些經濟數據可以看到歐美房市卻是持續走揚，如美國9月NAHB房屋市場指數意外續升創近10年高，由8月的61續升至62，顯示建商及房仲對美國房地產後市展望樂觀，美國房地產景氣上升趨勢穩定。另倫敦金融中心辦公室空置率2015年應會達到波段新低3％∼4％，A級商辦租金成長率可高達8％上下，為全球商辦中最高的區域。因此，投資全球REITs基金即可搭全球房市漲升的順風車，即使近期全球金融市場震盪頻繁，資產配置上如能納入全球REITs，相對能提高資產穩健增值及下檔保護效果，無論市場多空，都具備進攻和防守的效力。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

理財健診－全球REITs基金可攻可守

2015/09/27發佈

在房價仍高時，年輕族群目前要買房的確不易，因此，建議EMMA買房前要先仔細估算每月收入支出，否則恐成「屋奴」，EMMA決定先不買房應是明智之舉，等存到頭期款，且兩夫妻月收入扣除生活費用還有充足資金付貸款時再行動，會讓財務更自由。
雖然認同EMMA夫妻暫時不買房的決定，但若EMMA要幫兒子儲存教育基金，我看到EMMA已買了台股、印度以及中國等波動較大的股票基金，想建議EMMA可考慮再買1檔波動比股票基金略小一點的REITs基金，而且現在仍持續看好全球不動產投資趨勢。
儘管近期全球股市波動大，但全球經濟成長率持續成長，而且逐漸恢復至金融海嘯前之水準，其中REITs因隨景氣增溫、房租收入增加，股利成長動能表現強勁。
REITs是一種類似封閉式共同基金，投資標的物為不動產的投資工具，至於海外REITs本質是一家公司，只要是能夠產生固定租金收益的不動產—不管是住宅、辦公大樓還是飯店或廠房，就可以打包REITs上市實現資產證券化，讓普通人都能投資分享不動產的租金和增值收益。
這次升息路程很類似2004至2006年升息循環期，根據Bloomberg資料顯示，2004年元月至2006年12月期間，美國REITs在升息前夕表現回落，但在升息確立後漲幅卻超過80％，顯示升息確立後REITs可望回彈。9月美國聯準會（Fed）因海外情勢決定放緩升息步調，防禦型類股REITs短期表現可望相對較佳。
儘管台灣房地產似乎由熱轉冷，但是我們可以從一些經濟數據可以看到歐美房市卻是持續走揚，如美國9月NAHB房屋市場指數意外續升創近10年高，由8月的61續升至62，顯示建商及房仲對美國房地產後市展望樂觀，美國房地產景氣上升趨勢穩定。另倫敦金融中心辦公室空置率2015年應會達到波段新低3％∼4％，A級商辦租金成長率可高達8％上下，為全球商辦中最高的區域。
因此，投資全球REITs基金即可搭全球房市漲升的順風車，即使近期全球金融市場震盪頻繁，資產配置上如能納入全球REITs，相對能提高資產穩健增值及下檔保護效果，無論市場多空，都具備進攻和防守的效力。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

房市亮點－新竹轉運站點亮後站房市	2015/09/27發佈
新竹市火車站後站商圈逐漸發酵醞釀，國道客運新竹轉運站也將啟用，台灣房屋新竹中華直營店長林祥智樂觀前景，他認為正式營運勢必為後站商圈及房地產市場加分，房價拭目以待。新竹市長林智堅強調，啟用國道客運新竹轉運站可均衡新竹市鐵路以東及以西的區域發展，是竹市一件大事，將翻轉前後火車站城市發展的軸線，不僅帶來新的樣貌，南區也會有更好的發展。新竹市政府原訂今年7月正式啟用轉運站，如今延宕且市府未再明確公布啟用時間表，但交通處長沈慧虹仍信心滿滿地說：「啟用轉運站將打亮新竹後火車站，增加繁榮度，就像『在客廳放一朵花』。」沈慧虹坦承新竹轉運站過去未以「人本」為前提規畫交通動線等配套措施，預告啟用卻發現面臨人車動線、周邊景觀與都市計畫區位等問題，市府承諾將以不推諉、積極正視與解決問題的態度規劃檢討各項措施，確定完成、改善相關問題後才會啟用，期望正式營運可降低對後站地區的衝擊，真正帶動後站地區的永續發展。台灣房屋智庫專員陳璟葵分析，轉運站深受市民期待，除能紓解新竹火車前站的擁擠，又能解決東區市民欲搭乘火車或客運須繞一大圈的不便。林祥智認為，只要轉運站周邊道路設施及動線處理得宜，再加上動物園區、體育館及大學城區的綠美化公共設施，後站商圈及房市勢必因此加分，房價拭目以待。林祥智指出，目前後站南大路算是竹市晚期的開發地段，周邊15年至30年的透天產品成交價在2,000萬元以下，甚至還不到1,000萬元；但公園路一帶10年內或新建案成交價明顯竄升，尤其走大坪數新建案幾乎都高於3,000萬元，主要原因是轉運站附近為新開發地區、面對大片公園及鄰近大學城區。林智堅說，轉運站是新竹市近年相當具代表性設計的公共建築，除為竹市創造具有流傳價值的公共建築，也開展城市新的樣貌。市府目前規畫轉運站1樓是售票區與候車區，2樓為站務辦公室及商業餐飲服務空間，屋頂為綠化露台，每天約可供6,000人使用，有7家客運業者分別營運9席月台，乘車資訊集中，可增加乘車者的選擇性、減少候車時間。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

房市亮點－新竹轉運站點亮後站房市

2015/09/27發佈

新竹市火車站後站商圈逐漸發酵醞釀，國道客運新竹轉運站也將啟用，台灣房屋新竹中華直營店長林祥智樂觀前景，他認為正式營運勢必為後站商圈及房地產市場加分，房價拭目以待。
新竹市長林智堅強調，啟用國道客運新竹轉運站可均衡新竹市鐵路以東及以西的區域發展，是竹市一件大事，將翻轉前後火車站城市發展的軸線，不僅帶來新的樣貌，南區也會有更好的發展。
新竹市政府原訂今年7月正式啟用轉運站，如今延宕且市府未再明確公布啟用時間表，但交通處長沈慧虹仍信心滿滿地說：「啟用轉運站將打亮新竹後火車站，增加繁榮度，就像『在客廳放一朵花』。」
沈慧虹坦承新竹轉運站過去未以「人本」為前提規畫交通動線等配套措施，預告啟用卻發現面臨人車動線、周邊景觀與都市計畫區位等問題，市府承諾將以不推諉、積極正視與解決問題的態度規劃檢討各項措施，確定完成、改善相關問題後才會啟用，期望正式營運可降低對後站地區的衝擊，真正帶動後站地區的永續發展。
台灣房屋智庫專員陳璟葵分析，轉運站深受市民期待，除能紓解新竹火車前站的擁擠，又能解決東區市民欲搭乘火車或客運須繞一大圈的不便。
林祥智認為，只要轉運站周邊道路設施及動線處理得宜，再加上動物園區、體育館及大學城區的綠美化公共設施，後站商圈及房市勢必因此加分，房價拭目以待。
林祥智指出，目前後站南大路算是竹市晚期的開發地段，周邊15年至30年的透天產品成交價在2,000萬元以下，甚至還不到1,000萬元；但公園路一帶10年內或新建案成交價明顯竄升，尤其走大坪數新建案幾乎都高於3,000萬元，主要原因是轉運站附近為新開發地區、面對大片公園及鄰近大學城區。
林智堅說，轉運站是新竹市近年相當具代表性設計的公共建築，除為竹市創造具有流傳價值的公共建築，也開展城市新的樣貌。
市府目前規畫轉運站1樓是售票區與候車區，2樓為站務辦公室及商業餐飲服務空間，屋頂為綠化露台，每天約可供6,000人使用，有7家客運業者分別營運9席月台，乘車資訊集中，可增加乘車者的選擇性、減少候車時間。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

房市亮點－永康區湧利多新案豪宅化	2015/09/27發佈
永康區與東區交界腹地，當地人口眾多，加上商店密度高，隨著南縣市合併這4年來，其房價連番上揚，再加上又將有大灣交流道的增設，及區內知名科技大學升學率不斷攀高，持續成為大台南房市一大亮點，尤其該區域又有台南轉運站，規畫將落腳「平實營區」大利多，給予當地房市再度上揚新契機。台南縣不動產仲介經紀商業同業公會理事長黃明成表示，永康區成為台南市人口最多的區域，占全市11.98％，南縣市合併後因緊鄰台南市東區，有其地理優勢，隨著台鐵地下化的軸線，串聯永康砲校、飛雁新村等區域，並配合二王公墓遷移等空間規畫，將促使永康地區之社經發展機能大幅提升。目前根據市府交通局的規畫，將在台南規畫兩條捷運路線，一為平實營區到安平的「安平線」，另一條則為市區「環狀線」（中華東西南北路），預計將在平實營區興建轉運站，預計將成為當地的交通商業生活中心。黃明成指出，在實質建設夾帶消息面的情況下，助長了永康區房價飆漲的現象，區內新建案更有豪宅化的趨勢。近兩年來在永康區推出的新成屋與預售屋，多半規畫大坪數與高總價的產品，其中多位於永大路與中華路上，鄰近南臺科技大學以及奇美醫院，也有不少投資型出租套房，以中古屋住宅自住或投資占多數。中古透天住家屋齡多在20年以上，總價落在500至1,000萬元不等，而這幾年的透天新成屋，現今已鮮少有1,000萬元以下的產品。中華路鄰近兵仔市場一帶屬舊聚落開發早、建地少，新推案不多，但生活圈店面密度高、商業氣息濃厚，中華路有兵仔市市場、頂好超市，且距離新開幕東區夢時代商圈只要5分鐘，生活機能方便，中華二路還有家樂福中華店，附近皆是商辦大樓，區內主要道路中華路為省道台1線，往北接中正南路向東直行，可銜接中山高永康交流道。過去永康區一直是買不起原南市市區住宅的首選替代區位，近年來發展快速，當地房市熱絡，已跟東區房價拉近差距。「白京京站」為白京建設首次推出的大樓產品，用蓋千萬豪宅的規格，打造不一樣的大樓住宅。地點位於夢時代附近，樓層規畫地上5層，每層4戶，共35戶，瞄準小家庭，主推小坪數產品，兩到三房總價368萬元起，坪數規畫建坪17至24坪，公設比暫訂22％，是少數公設比低於30％的大樓建案。郡豐建設推出「向日葵5」建案，限量20戶3樓半的透天住宅，位於永大路商圈，從社區到永康火車站只要1分鐘，車行3分鐘上永康交流道，生活與便利垂手可得，附近還有近3,000坪公園，地坪25至33坪，建坪66至76.7坪，總價1,148至1,398萬元。瀚霖建設長期在永康地區推案，今年推出店住產品「永康ART」個案，規畫地上3樓半至4樓，共15戶4至5房的透天大樓，住家地坪21.9至43.4坪，建坪53.9 至83坪，總價1,188至1,918萬元；店面地坪24.6至28.3坪，建坪58坪起，總價1,418至1,528萬元。【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

房市亮點－永康區湧利多新案豪宅化

2015/09/27發佈

永康區與東區交界腹地，當地人口眾多，加上商店密度高，隨著南縣市合併這4年來，其房價連番上揚，再加上又將有大灣交流道的增設，及區內知名科技大學升學率不斷攀高，持續成為大台南房市一大亮點，尤其該區域又有台南轉運站，規畫將落腳「平實營區」大利多，給予當地房市再度上揚新契機。
台南縣不動產仲介經紀商業同業公會理事長黃明成表示，永康區成為台南市人口最多的區域，占全市11.98％，南縣市合併後因緊鄰台南市東區，有其地理優勢，隨著台鐵地下化的軸線，串聯永康砲校、飛雁新村等區域，並配合二王公墓遷移等空間規畫，將促使永康地區之社經發展機能大幅提升。
目前根據市府交通局的規畫，將在台南規畫兩條捷運路線，一為平實營區到安平的「安平線」，另一條則為市區「環狀線」（中華東西南北路），預計將在平實營區興建轉運站，預計將成為當地的交通商業生活中心。
黃明成指出，在實質建設夾帶消息面的情況下，助長了永康區房價飆漲的現象，區內新建案更有豪宅化的趨勢。近兩年來在永康區推出的新成屋與預售屋，多半規畫大坪數與高總價的產品，其中多位於永大路與中華路上，鄰近南臺科技大學以及奇美醫院，也有不少投資型出租套房，以中古屋住宅自住或投資占多數。中古透天住家屋齡多在20年以上，總價落在500至1,000萬元不等，而這幾年的透天新成屋，現今已鮮少有1,000萬元以下的產品。
中華路鄰近兵仔市場一帶屬舊聚落開發早、建地少，新推案不多，但生活圈店面密度高、商業氣息濃厚，中華路有兵仔市市場、頂好超市，且距離新開幕東區夢時代商圈只要5分鐘，生活機能方便，中華二路還有家樂福中華店，附近皆是商辦大樓，區內主要道路中華路為省道台1線，往北接中正南路向東直行，可銜接中山高永康交流道。過去永康區一直是買不起原南市市區住宅的首選替代區位，近年來發展快速，當地房市熱絡，已跟東區房價拉近差距。
「白京京站」為白京建設首次推出的大樓產品，用蓋千萬豪宅的規格，打造不一樣的大樓住宅。地點位於夢時代附近，樓層規畫地上5層，每層4戶，共35戶，瞄準小家庭，主推小坪數產品，兩到三房總價368萬元起，坪數規畫建坪17至24坪，公設比暫訂22％，是少數公設比低於30％的大樓建案。
郡豐建設推出「向日葵5」建案，限量20戶3樓半的透天住宅，位於永大路商圈，從社區到永康火車站只要1分鐘，車行3分鐘上永康交流道，生活與便利垂手可得，附近還有近3,000坪公園，地坪25至33坪，建坪66至76.7坪，總價1,148至1,398萬元。
瀚霖建設長期在永康地區推案，今年推出店住產品「永康ART」個案，規畫地上3樓半至4樓，共15戶4至5房的透天大樓，住家地坪21.9至43.4坪，建坪53.9 至83坪，總價1,188至1,918萬元；店面地坪24.6至28.3坪，建坪58坪起，總價1,418至1,528萬元。

【資料來源:YAHOO!奇摩地產新聞】

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